INTRODUCCIÓN
El acceso a la vivienda continúa siendo un problema para muchas personas en nuestro país. La evolución del mercado inmobiliario y el aumento de los precios dejan fuera de toda posibilidad a cientos de familias que desean adquirir su casa y jóvenes que pretenden emanciparse.
Las cooperativas de viviendas siguen demostrando ser en muchos casos la solución a este problema, ya que logran adaptar los precios a las posibilidades de la demanda.
La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia. Si usted ha elegido una cooperativa para acceder a ella, se va a convertir en socio, es primordial que conozca el funcionamiento de estas sociedades en nuestra Comunidad Autónoma.
¿QUÉ ES UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda es a través de una cooperativa, dado que, como veremos, desaparece la figura del promotor y el comprador de la vivienda, convertido en socio cooperativista, se ahorra el beneficio empresarial que le correspondería a dicho promotor.
Una cooperativa de viviendas es un sociedad formada por un conjunto de personas físicas o jurídicas (entes públicos o entidades sin ánimo de lucro) que se asocian para satisfacer una necesidad común: el acceso a la vivienda, y aúnan sus esfuerzos para alcanzar este fin a través de la autopromoción de sus viviendas.
Por lo tanto, las cooperativas de vivienda tienen por objeto proporcionar a sus socios viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios.
Las cooperativas podrán también incluir entre sus fines la conservación de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios.
Al igual que en el caso de las comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente , y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.
En resumen, se trata de una agrupación de personas que comparten la necesidad de vivienda y se unen para acceder a ella en las mejores condiciones de calidad y coste posibles. Lo más usual es que la cooperativa esté formada por personas físicas, pero también pueden ser socios entes públicos y entidades sin ánimo de lucro. Precisamente, la nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro, ya que su finalidad principal es la de alcanzar el fin que esperan sus socios.
¿QUÉ SUPONE PERTENECER A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de los bienes que ésta produce, en este caso, la vivienda.
Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa.
Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa, hay que citar:
- El ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas. (Las viviendas desarrolladas bajo estas fórmulas tienen un menor coste que si compramos en una promoción). La reducción de precio podemos equipararla a lo que sería el beneficio empresarial.
- Los pagos son cómodos: se hace una entrega inicial, que coincide con la parte de financiación que no cubre la entidad bancaria, y normalmente no hay que efectuar mas aportaciones hasta la entrega de la vivienda y subrogación en la hipoteca correspondiente.
- El tercer punto positivo es que la responsabilidad de los socios está limitada a las aportaciones al capital social.
- Además, el socio participa, desde el momento de su incorporación a la cooperativa, en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción. En otras palabras, puede ver y controla, a través del Consejo Rector, cómo se construye su vivienda, ladrillo a ladrillo.
PANORAMA LEGISLATIVO
Los últimos años están siendo decisivos en lo que a la regulación legal de las cooperativas se refiere. La Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, abre un nuevo panorama en la regulación de estas sociedades, en el que se tiende a reforzar la seguridad de los socios y la transparencia de la gestión.
Las disposiciones de esta Ley son de aplicación estatal y a ella se acogerán las sociedades cooperativas que desarrollen su actividad en este ámbito y no dispongan de Ley propia en su Comunidad Autónoma.
No obstante, coexisten con la Ley 27/1999 diferentes Leyes de Cooperativas de ámbito autonómico que regulan la actividad de las cooperativas que lleven a cabo promociones en su territorio.
Todas estas leyes introducen importantes cambios en la regulación de las cooperativas de viviendas.
LEYES SOBRE COOPERATIVAS
- Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas
- Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
- Ley 14/2011, de 23 de Diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas
- Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de Aragón
- Decreto Legislativo 1/1998, de 23 de junio, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunidad Valenciana.
- Decreto Legislativo 1/1992, de 10 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Cataluña.
- Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas del País Vasco
- Ley 2/1998, de 26 de marzo, de Sociedades Cooperativistas de Extremadura.
- Ley Foral 12/1996, de 2 de julio, de Cooperativas de Navarra.
- Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de Cooperativas de Galicia.
¿CÓMO SE REGULAN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS?
Como hemos adelantado, existe una Ley de cooperativas de ámbito estatal (Ley 27/1999). Además nueve Comunidades Autónomas han creado su propia normativa, que es la que se aplica a las cooperativas que realices su actividad con los socios en el territorio de la Comunidad Autónoma respectiva, en nuestro caso La Ley 2/1999 de 31 de marzo de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios Estatutos: normas o reglas que regulan la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad y que, en cualquier caso, deben ajustarse a la ley que le sea de aplicación.
Los Estatutos, elaborados de forma oportuna, obligan a todos los que se integran como socios de la cooperativa.
Las cooperativas elaboran, aprueban y aplican sus estatutos con plena autonomía, sin más limitaciones ni condiciones que las establecidas en la ley.
¿CÓMO FUNCIONA UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
La cooperativa cuanta con unos órganos sociales nombrados, controlados y desempeñados por los socios. Los más importantes son la Asamblea General, el Consejo Rector y los Interventores.
ASAMBLEA GENERAL
La Asamblea General, como órgano supremo de la expresión de la voluntad social de la cooperativa, es la reunión de los socios para deliberar y tomar acuerdos. Las decisiones que adopte la Asamblea General vinculan a todos los socios.
La Asamblea General fija la política general de la cooperativa y puede debatir sobre cualquier tema que le afecte. En ella, cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.
CONSEJO RECTOR
El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la Ley, los Estatutos y a la política general fijada por la Asamblea.
El número mínimo de consejeros es de tres en todas las Comunidades Autónomas y debe existir en todo caso Presidente, Vicepresidente y Secretario.
INTERVENTORES
Los Interventores constituyen el órgano de fiscalización de la cooperativa y pueden comprobar en cualquier momento la documentación de la misma. Los elige la Asamblea General y los Estatutos fijan su número.
Los Interventores deben censurar las cuentas anuales y el informe de gestión antes de ser presentados para su aprobación a la Asamblea General. En los supuestos en que la ley aplicable prevea la obligación de realizar Auditoria Externa, no es necesario que los interventores censuren las cuentas anuales.
OTROS ÓRGANOS
Algunas leyes de cooperativas autonómicas contemplan la posibilidad de establecer en los Estatutos la existencia de un Comité de Recursos, para resolver las reclamaciones contra las sanciones que les imponga el Consejo Rector.
¿QUÉ DERECHOS TIENEN LOS SOCIOS DE UNA COOPERATIVA?
Los estatutos de constitución de la cooperativa regulan y establecen los requisitos que en cada caso se exigen para poder acceder a la condición de socio, las relaciones entre sus miembros, los derechos y deberes derivados de la condición de socio, la composición del Consejo Rector de la cooperativa… etc.
Desde el momento en que el socio es admitido, se iguala en derechos con el resto de sus compañeros, lo que supone:
- Poder elegir y ser elegidos para desempeñar los cargos de los órganos sociales.
- Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General y demás órganos sociales.
- Recibir la información necesaria para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la condición de socios.
- Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Recibir la actualización y devolución de las aportaciones al capital social.
- Darse de baja en la cooperativa de forma voluntaria, exigiéndose un preaviso por escrito al Consejo Rector.
Sin duda, el derecho más importante que las Leyes conceden al socio cooperativista es el Derecho a la Información, que le permite solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa.
La satisfacción del derecho de información ejercido por los socios, en cualquiera de las modalidades previstas legalmente, constituye una de las garantías fundamentales del carácter democrático de las cooperativas de viviendas.
El derecho de información de los socios solo estará limitado por la posibilidad apreciada por el Consejo Rector de poner en peligro los fines u objetivos de la cooperativa.
Alguno de los derechos de información más importantes son: Tener en su poder una copia de los estatutos de la cooperativa, examinar el libro registro de socios de la cooperativa y el libro de de actas de la Asamblea General, solicitar copia certificada de los acuerdos del Consejo Rector que afecten al socio personalmente, solicitar información sobre el estado económico de la cooperativa, examinar la documentación de las cuentas del ejercicio económico que vayan a se tratadas en la Asamblea General.
¿CUALES SON LAS OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS?
Frente a los derechos mencionados, el socio de una cooperativa tiene que asumir unas obligaciones, que se resumen en:
- Asistir a las reuniones de la Asamblea General y demás órganos colegiados de los que el socio forme parte.
- Cumplir los acuerdos adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.
- Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.
- Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pudiera perjudicarla.
- No realizar actos competitivos con las actividades empresariales que desarrolla la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector.
- Aceptar los cargos para los que el socio sea elegido, salvo causa justificada.
- Hacer el pago de las aportaciones al capital social en la forma y dentro de los plazos previstos y aquellas otras obligaciones que se acuerden por el órgano competente en la forma y plazos previstos.
- Participar en las actividades de formación.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE ACCEDER A UNA VIVIENDA EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA?
Aparte de la posibilidad de participar desde el principio en la actividad de la cooperativa, la principal ventaja radica en el coste final de la vivienda.
Supone otra ventaja, el hecho de que los socios pueden modificar los proyectos en algunos aspectos, siempre por acuerdo mayoritario.
La posibilidad de darse de baja a lo largo de la promoción y ver reintegradas las cantidades aportadas, en los términos que marca la Ley, constituye otro factor a tener en cuenta.
Hay que citar que la duración media de una promoción de viviendas en cooperativa es de dos a tres años, lo dilatado de los plazos permite mantener la accesibilidad de los planes de pagos característico de las cooperativas de viviendas.
Ventajas fiscales: Las cooperativas de viviendas pertenecen a la tipología de cooperativas de consumidores y usuarios y por ello están especialmente protegidas (Ley 20/1990, de 19 de diciembre (B.O.E. nº 304 de 30 de diciembre de 1990) y ello significa que están exentas del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por todos los conceptos del impuesto; asimismo gozan de un tipo reducido del 20 % en el Impuesto de Sociedades, además de una bonificación del 50% de la cuota íntegra de este impuesto, así como una bonificación del 95% en el Impuesto de Actividades Económicas.
En resumen, si el socio está totalmente informado de la situación de la cooperativa a la que se incorpora, las ventajas de esta forma de promoción de viviendas son indiscutibles.
LOS TIPOS DE APORTACIONES A LA COOPERATIVA
Las aportaciones que se pueden realizar a favor de la cooperativa de viviendas se pueden constituir en:
- Aportaciones al capital social: suelen representar pequeñas cantidades, cantidades que son reembolsables en el caso de que Ud. desee darse de baja de la cooperativa.
- Cuota de ingreso y/o cuotas periódicas: se destinan a abonar los gastos de actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que ésta realiza en las primeras etapas de su funcionamiento (construcción, mantenimiento, administración, etc.)
- Aportaciones para financiar la vivienda y sus anexos: se destinan directamente abonar el coste de la vivienda.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial, el resto del importe se fracciona en plazos periódicos que deberán ser satisfechos durante las obras de ejecución o bien mediante una cantidad inicial única.
La ley General de Cooperativas prevé la posibilidad de que Ud cause baja en la cooperativa con el derecho a la restitución del capital entregado si se incorpora un nuevo socio, de tal forma que las cantidades entregadas a cuenta se encuentren aseguradas.
¿QUÉ REQUISITOS DEBEN EXIGIRSE A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDA?
Antes de adquirir la condición de socio…
Antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la sociedad cumple una serie de requisitos, especialmente si va a adquirir compromisos con ella:
- Respecto a la cooperativa: La cuantía de la aportación que es necesario efectuar, al capital social de la cooperativa, el importe de la aportación necesaria para hacer frente a las primeras gestiones, los estatutos sociales, y los datos que sobre la cooperativa figuran inscritos en el Registro de cooperativas de viviendas. Que posea una cuenta bancaria abierta en al que se ingresen las aportaciones de los socios. Que dichas aportaciones estén aseguradas por compañía aseguradora o avales por entidad bancaria.
- En cuanto a la promoción de vivienda, es importante que preste atención a las cuestiones relacionadas con la titularidad de los terrenos, los planes de edificación, el coste aproximado de la vivienda y anexos, el programa de financiación, cuantía por escrito a desembolsar para la preinscripción, el plazo de ejecución y las condiciones de transmisión de la vivienda o vinculación de la vivienda.
- El periodo de vinculación tiene una duración legal de 5 años, desde la terminación de las viviendas, aunque en los estatutos de la cooperativa puede señalarse un plazo superior.
- Por último, debe destacarse que, en ningún caso, se podrá impedir la inscripción a una cooperativa de viviendas por razones políticas, sindicales, religiosas, sexuales, etc…
Después de convertirse en socio…
Es importante:
- Que recibe los Estatutos sociales de la cooperativa.
- Que todas las cuestiones de la relación socio-cooperativa, se encuentran reflejados en el contrato de adhesión, de modo que el socio sepa en todo momento cuáles son sus derechos y obligaciones.
¿QUÉ AYUDA RECIBE UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?
Los socios fundadores de las cooperativas suelen tener una gran voluntad, pero adolecen de los conocimientos necesarios para llevar a cabo por sí solos la promoción de sus viviendas.
Dada la complejidad que supone llevar a cabo una promoción de viviendas, la cooperativa busca la ayuda de una serie de profesionales que le prestan su asistencia a cambio de una contraprestación económica.
ASISTENCIA TÉCNICA
Los arquitectos elaboran los proyectos técnicos necesarios y realizan el seguimiento de la obra, controlando su correcta ejecución, el cumplimiento de los plazos y de las normas urbanísticas.
ASISTENCIA JURÍDICA
Los abogados prestan su asesoramiento en las cuestiones legales que pueden surgirle a la cooperativa y supervisan todos aquellos documentos que se suscriban entre la cooperativa y los socios o con terceros, velando en todo momento por la seguridad jurídica de los mismos, garantizando que los acuerdos que se adoptan se ajustan a la Ley y a los Estatutos.
SOCIEDADES GESTORAS.
Una gestora es una sociedad que presta servicios de gestión y asesoramiento a cooperativas de viviendas, a cambio de un precio pactado por acuerdo entre las partes.
La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa. Ésta debe exigirle en su gestión, total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa, siendo utilizados exclusivamente por los propios cooperativistas a través de sus órganos de representación.
El prestigio, solvencia y profesionalidad de la sociedad gestora se convierte en garantía para el éxito de cualquier promoción. Por esta razón, es imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar los servicios de una sociedad de este tipo.
Es igualmente necesario que exista un contrato de gestión, en el cual figura clara y expresamente los servicios de la cooperativa va a recibir, junto con las contraprestaciones económicas que las gestora a cambio de estos servicios.
LA GESTORA
- Deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión. Dicho encargo se formalizará por escrito.
- Actúa siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa.
- Responde frente a la cooperativa por una actuación negligente.
- Defiende los intereses de la cooperativa, nunca los sustituye.
- Debe tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a cabo una gestión eficaz.
Con todo lo indicado anteriormente, hemos pretendido informarles sobre esta peculiar e interesante forma de promoción inmobiliaria, aún así, si tuvieren alguna duda les informaremos con el mayor agrado.